住宅ローン！「頭金」は出さず「繰り上げ返済」にまわすことでお得になる裏ワザ！

自分らしいお金との付き合い方をサポートする！ファイナンシャルプランナーの嶋田大記です。

住宅購入資金の相談をお受けしていると、「頭金はどれくらい支払った方が良いですか？」という質問を多く受けます。

一般的には、頭金は多く支払った方が金利負担が減り「お得」と思われている人が多いのではないでしょうか。

しかし、超低金利時代の今は「頭金」は出さず、そのお金を「繰り上げ返済」にまわした方がお得になることがあります。


今回はこの「お得になるケース」のシミュレーションを説明していきます。

「頭金」を出すプランと「繰り上げ返済」にまわすプランの比較

【前提条件】
住宅購入額　３３００万円
年収７００万円（貯蓄で１０００万円の余裕資金あり）
１人で所有・扶養家族０人
住宅ローン　フラット３５Ｓ（Ｈ２８年１２月）　　頭金３００万円
返済期間２０年・金利　当初１０年０．７３％　１１年目以降１．０３％

Ａプラン：余裕資金１０００万円を『頭金』に投入

借入額２０００万円（頭金１３００万円）
➀総返済金利額　１，６６２，７９５円
②住宅ローン控除（１０年間総額）概算１，４９９，６００円
実質金利負担（➀－②）１６３，１９５円


借入額２０００万円にかかる金利の額は１，６６２，７９５円で、住宅ローン控除で戻ってくる約１，４９９，６００円を引くと、住宅ローンの金利負担は「実質１６３，１９５円」になります。

Ｂプラン：余裕資金１０００万円を『繰り上げ返済』にまわす

借入額３０００万円（頭金３００万円）・１０年後１０００万円繰り上げ返済
➀総返済金利額　１，７８３，６０２円
②住宅ローン控除（１０年間総額）概算２，２４９，７００円※１
実質金利負担（➀－②）▲４６６，０９８円


借入額３０００万円で１０年後に１０００万円を繰り上げ返済した場合にかかる金利の額は１，７８３，６０２円で、住宅ローン控除で戻ってくる約２，２４９，７００円を引くと、住宅ローンの金利負担は「実質▲４６６，０９８円」になります。

シミュレーション結果、頭金を繰り上げ返済にまわすＢプランがお得に！

Ａプラン：実質金利負担　１６３，１９５円
Ｂプラン：実質金利負担▲４６６，０９８円


今回のシミュレーションは手元にある余裕資金１０００万円を頭金で出すか？（Ａプラン）
１０年後に繰り上げ返済で出すか？（Ｂプラン）
の比較です。


結果、Ｂプランの方が約６２万円もお得になりました。さらに驚くのはＢプランは実質金利負担が「マイナス」になっているため、住宅ローンを借りることで「約４６万円の儲け」が出ていることです。

簡単に言い換えるとＢプランは３３００万円の住宅を購入するために負担している金額は約３２５４万円になります。

ポイントは「住宅ローン控除」と「超低金利」

「住宅ローン控除」は簡単に説明すると、年末の住宅ローン残高に対して１％を上限に１０年間税金が戻ってくる制度です。よって今回のシミュレーションのように１％以下で借りることのできる住宅ローンを選ぶことで、「負担する金利より戻ってくる税金が多くなる」裏ワザが実現します。

最後に・・・

今回のシミュレーションではＢプランがお得になる結果となりましたが、【前提条件】によって結果は大きく変わってくるため、自分の場合はどうかをシミュレーションすることが重要になってきます。

なかなか自分でシミュレーションをすることは困難だと思いますので、そんな時は私たちおかねの相談室のファイナンシャルプランナーにご相談ください。

あなたに合った最適なプランを一緒に作り上げていきます。


※１　住宅ローン控除の概算金額は、すまい給付金かんたんシミュレーションで試算しております。
詳しくはこちらをご覧ください。