家計のホームドクター、ファイナンシャルプランナーの高村です。 

長期の固定金利で安定したローン返済をしたい方々に選ばれているフラット３５ですが、現在政府の緊急経済対策により、質の高い住宅を支援するためフラット３５Ｓの金利下げ幅を年▲０．６％に拡大しています。 

当初10年間は１％を切る金利適応も。フラット３５要検討！

平成２７年８月１日現在、フラット３５Ｓ（金利Ａプラン）では、当初１０年間は０．９８％、１１年目以降１．５８％での借り入れが可能です。 

長期固定で１％を切るということでかなりのインパクトがあり、私共にもローンの相談が増加しています。ただし、年▲０．６％の引き下げは平成２８年１月２９日までの申込み受付分に適用され、経済対策の予算額に達する見込みとなった場合には制度拡充終了日を前倒しとすることになるため注意が必要です。 

フラット３５を利用する際の留意点

住宅ローンを組む場合に備えなければならないものの一つに団体信用生命保険があります。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者に万一の事態が起こった場合に、ご家族に住宅ローンの債務弁済し大切なマイホームを残すための保障です。民間の住宅ローンでは金利に含まれているため負担はありませんが、フラット３５では、保険料が別途必要となるのが留意点です。 

この団体信用生命保険特約保険料（機構団信）は毎年のローン残高で計算されますので年々減少していきます。 

例えば、３０００万円を３５年返済で借り入れると

初年度　１０７，３００円

１１年目　８０，６００円

２１年目　５１，６００円

３５年の総額支払の目安は２，０５４，２００円です。

（適応金利当初１０年間が１％、１１年目以降が１．６％の場合） 

知ってますか？フラット３５の団体信用生命保険は実は任意加入

民間の住宅ローンについては団信加入が融資の条件となっています。健康状態により団信に加入できない場合、ローンの審査に通りません。しかし、フラット３５については原則機構団信加入となっていますが、加入しなくても融資が受けられます。 

ただし、住宅ローンに対しての保障がないのは不安ではありませんか？残された家族が安心して生活できるでしょうか？ 

機構団信の代替えプランで保険料を節約できるか検討しましたか？

概ね３５歳以下の方であれば保険料のコストカットをすることが可能になりますので、機構団信に加入せず、民間の生命保険の収入保障保険で代替えのプランを考えます。 

理由は、機構団信保険料の算出方法にあります。通常生命保険は若い方の保険料は安く、年を重ねるにつれて高くなっていきます。 

しかし、機構団信は毎年のローン残高に対して保険料を算出しますので若い方には割高に、年を取るにつれて割安になっていくのです。

その点収入保障保険は、若い方であれば割安な保険料で保障を受けられます。 

収入保障保険ってどんな保険？

収入保障保険とは、保険に入っている人が亡くなった場合、決められた期間に決められた金額を毎月受け取れる保険です。 

例えば、３０歳のＡさんが毎月１０万円を６５歳までに受け取れる収入保障保険に加入していた場合です。もし、このＡさんが３５歳の時になくなってしまうと残された遺族にＡさんが６５歳になるまでの３０年間、毎月１０万円を受け取れます。４５歳で亡くなると２０年間です。 

住宅ローンの返済が６５歳まで毎月１０万円ということであれば、収入保障保険で機構団信の代替えが可能になります。 

収入保障保険のメリット

・３５歳以下であれば保険料を安くすることができる。

・タバコを吸わず健康であれば更に安くなる。

・機構団信は年払いのみだが、収入保障は月払いができる。

・機構団信は当初の負担感が大きいが、収入保障保険はずっと同じ保険料。

・保険会社によっては保障内容を充実させることが出来る。

・生命保険料控除が使える。

・毎月受け取り、一括受取を選択できる。 

収入保障保険のデメリット

年齢が高くなると保険料が高くなる。

繰り上げ返済時に保障の調整が必要。 

具体的な保険料例

機構団体と収入保障保険（Ｂ保険会社の場合）で比べてみましょう。 

住宅ローンの条件

フラット３５Ｓ　３０００万円　３５年返済　金利当初１０年間は１％　１１年目以降からは１．６％ 

①機構団信（年払い）

１年目　１０７，３００円

６年目　   ９４，７００円

１１年目   ８０，６００円

２１年目 　５１，６００円

３１年目　１７，４００円

３５年総額　２，０５４，２００円 

②Ｂ保険会社の場合　収入保障保険

３０歳男性　月額１０万円（初年度一括受取　３０２７万円）　６５歳保障・６５歳払い（３５年）

年間保険料　５４，１２０円（月々　４，１５０円）

３５年総額　１，８９４，２００円（機構団信より▲１６０，０００円） 

③上記②の条件で非喫煙・健康体の場合

年間保険料　３７，９６０円（月々３，２２０円）

３５年総額　１，３５２，４００円（機構団信より▲７０１，８００円）

※あくまでも、ある保険会社でのほんの一例です。条件によって結果は様々です。

自分に合った機構団信代替えプランの探し方

収入保障保険は保険会社によって内容も保険料も様々です。

コストダウンを考えるのはもちろんですが、これから長い期間安心してローン返済をしていくためにも、さまざまな角度から住宅ローンを検討してみるといいでしょう。

分からないことがあったら、私たちファイナンシャルプランナーに気軽にご相談ください。あなたにピッタリのプランをご案内します。